公司維修保養(yǎng)管理制度
 
場(chǎng)地設(shè)施維護(hù)是客戶中心的基礎(chǔ)性工作，認(rèn)真貫徹“以防為主”的方針是保持房屋完好的保證。
一、總體管理要求
房屋日常養(yǎng)護(hù)的主體包括：地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、樓地面工程的養(yǎng)護(hù)、墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)、門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)、屋面工程的維修養(yǎng)護(hù)管理等。
二、具體管理方式
（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)
 地基屬于隱蔽工程、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題采取補(bǔ)救措施都很難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作。
1、決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生
地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過(guò)設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地表面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增大而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從上下兩方面加切強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。
2、防止地基浸水　
地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)備，如綠化、上下水管等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。
3、保證勒腳完好無(wú)損
勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。
（二）樓地面工程的養(yǎng)護(hù)
1、保證經(jīng)常用水房間的有效防水
對(duì)廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)外長(zhǎng)時(shí)間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，以免形成隱患。
2、避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害
由于混凝土防潮有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會(huì)通過(guò)毛細(xì)現(xiàn)象透過(guò)地板或外墻滲入室內(nèi)。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的　身體健康，也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作。
（三）墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)
墻臺(tái)面及吊頂工程是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類(lèi)型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以，做好對(duì)他的養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。所以要從以下幾方面進(jìn)行養(yǎng)護(hù)：
定期檢查，及時(shí)處理；
加強(qiáng)保護(hù)與其他工程相接觸；
注意清潔與清潔方法；
注意材料的工作環(huán)境;
定期更換部件,保證整體協(xié)調(diào)性。
（四）門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)
門(mén)窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑,應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類(lèi)型門(mén)窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù),使之處于良好的工作狀態(tài)。在門(mén)窗工程養(yǎng)護(hù)中,應(yīng)重點(diǎn)注意幾個(gè)方面:
1、嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程
門(mén)窗是房屋中使用頻率較高的部分,要注意保護(hù)。在使用時(shí),應(yīng)輕開(kāi)輕關(guān);遇風(fēng)雨天要及時(shí)關(guān)閉并固定;開(kāi)啟后,旋啟式門(mén)窗應(yīng)固定;嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長(zhǎng)期處于開(kāi)啟或關(guān)閉狀態(tài),以防門(mén)窗刪變形,關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。
2、經(jīng)常清潔檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理
門(mén)窗構(gòu)造比較復(fù)雜,應(yīng)經(jīng)常清潔,防止積垢而影響正常使用,如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門(mén)窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象,應(yīng)及時(shí)修理,防止其他部分破壞或發(fā)生意外。
3、定期更換易損部件,保持整體狀態(tài)良好
對(duì)于使用中耗損較大的部件應(yīng)定期檢查更換,需要潤(rùn)滑的軸心或磨檫部位,要經(jīng)常采取相應(yīng)的潤(rùn)滑措施,如有殘垢,還要定期清洗,以減少直接損耗,避免間接損失。
（五）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)
屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、隔熱等,由于建筑工藝水平的提高,現(xiàn)在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動(dòng)。屋面工程施工工藝復(fù)雜,而最容易受到破壞的是防水層,它又直接影響到房屋的正常使用,并起著對(duì)其結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容。所以,在使用過(guò)程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度,以養(yǎng)為主,維修及時(shí)有效,以延長(zhǎng)其使用壽命,節(jié)省返修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
1、定期清掃,保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)。
2、定期檢查、記錄,并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理、
3、建立大修、中修、小修制度。
4、加強(qiáng)屋面使用的管理。
5、建立專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。
三、制度保障
1、明確維修責(zé)任,維修人員二十四小時(shí)在崗值勤。
2、對(duì)房屋進(jìn)行零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)相結(jié)合方針,采取區(qū)別對(duì)待原則,對(duì)不同類(lèi)型、不同風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋應(yīng)采用不同的維修標(biāo)準(zhǔn)和維修方案。
3、對(duì)新建房屋做好房屋的日常養(yǎng)護(hù),保持原貌和使用功能,對(duì)于舊建筑物根據(jù)其年代、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量情況制定不同的維修方案。
四、檢查與監(jiān)督
對(duì)房屋檢查可分為定期與不定期檢查,平定房屋完損等級(jí),隨時(shí)掌握所管小區(qū)房屋的質(zhì)量狀況。房屋在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中,由于自然的、認(rèn)為的各種因素影響,房屋的各個(gè)零件會(huì)受到不同程度的損壞。所以必須經(jīng)常對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)及公用設(shè)施進(jìn)行檢查,同時(shí)要督導(dǎo)業(yè)主對(duì)房屋的合理使用,防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備的過(guò)早損耗或損壞,維護(hù)房屋和設(shè)施設(shè)備的完整,提高房屋完好率,讓廣大業(yè)主建立一個(gè)良好的保養(yǎng)意識(shí)。
五、管理目標(biāo)　　　　　　　
1、創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)生活環(huán)境。
2、物業(yè)的保值和增值。
3、為業(yè)主、使用人提供全方位高校、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。